夫妻共有房产被一方单独抵押是否有效？

引 言

夫妻双方共有的房产，被其中一方拿去抵押，这种情况在现实生活中并不少见。那么，这种抵押是否有效？债权人能否对该房产实现抵押权？夫妻另一方能否追回该房产？这些问题涉及到夫妻共同财产制度、物权法律关系以及善意取得制度等法律问题。本文将从不同情形、法律适用方面，结合真实案例以及对案例的分析进行探讨。

夫妻共有房产的法律属性

根据《民法典》第一千零六十三条的规定，夫妻共同所有的财产包括以下几种：（一）婚姻关系存续期间，由夫妻一方或者双方的劳动所得；（二）婚姻关系存续期间，由夫妻一方或者双方以共同财产取得的收益；（三）婚姻关系存续期间，由夫妻一方或者双方以共同财产购置、建造、翻建或者继承的房屋等；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第一千零六十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

由此可见，夫妻双方在婚姻关系存续期间以共同财产购买的房屋，即便登记在夫妻一方名下也应当认定为夫妻共同财产。夫妻共有房屋属于共同共有财产，即各共有人根据共同关系，不分份额地共同享有对共有财产的权利。因此，夫妻双方对于该房屋都享有所有权，并且都应当参与该房屋的处分行为。

不同情形下的抵押效力

抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的不动产或者动产的占有，将该不动产或者动产作为债权的担保。债务人或者第三人为担保人，债权人为抵押权人。债务履行期届满债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权依照法律规定就该不动产或者动产优先受偿。

根据《民法典》第三百二十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>担保编若干问题的解释》第三十七条的规定，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

因此，在夫妻双方共有房产被其中一方拿去抵押的情况下，抵押的效力要根据不同的情形进行区分，主要有以下三种情形：

（一）房屋登记在夫妻双方名下，夫妻一方未经另一方同意处分。这种情形下，抵押无效。因为房屋登记在夫妻双方名下，表明该房屋为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意处分，违反了《民法典》第一千零六十三条规定的平等处理权原则，也违反了《民法典》第三百二十九条规定的共同共有人设定抵押应当征得其他共有人同意的要求。除非另一方知道或者应当知道而未提出异议，否则该抵押对另一方不发生效力。

例如，在（2019）最高法民申4188号案件中，程晓春与周伟东于1996年1月2日登记结婚，2009年，二人婚姻存续期间，周伟东购买了位于重庆市沧白路的两套房屋，并登记在其个人名下。2014年12月4日，周伟东与文化融资担保公司签订《反担保合同》，约定周伟东以其名下位于沧白路的两套房屋为文化融资担保公司提供反担保抵押。合同签订后，双方就抵押房屋办理了抵押登记。

2015年4月28日，因文化融资担保公司按照约定向周伟东的债权人履行了担保责任，文化融资担保公司诉至法院，请求周伟东承担反担保责任，并请求对周伟东所有的位于沧白路的两套房屋实现抵押权。法院判决支持了文化融资担保公司的该诉讼请求。周伟东之妻程晓春在上述判决生效后，以其为房屋共有人为由，向重庆市第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求法院改判文化融资担保公司仅对周晓东个人所有之份额享有抵押权。

重庆市第一中级人民法院、重庆市高级人民法院认为，虽然案涉房产为夫妻共同财产，但该财产登记在周伟东一人名下，文化融资担保公司善意取得涉案房屋抵押权，故判决驳回程晓春的诉讼请求。程晓春不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回其再审申请。

本案中，最高人民法院认为：首先，涉案抵押房屋购置于周伟东与程晓春婚姻关系存续期间，应属于夫妻共有财产，周伟东和程晓春共同对该抵押房屋享有所有权。共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。周伟东虽无权处置房屋，但是其与文化融资担保公司签订的《反担保合同》设定抵押，属于善意取得。其次，程晓春虽然是房屋的共有人，但是她并未在房屋登记时提出异议，也未在周伟东与文化融资担保公司签订《反担保合同》时提出异议，也未在文化融资担保公司向法院申请执行时提出异议，而是在法院判决生效后才提起第三人撤销之诉，这种行为违反了诚信原则。因此，程晓春不能以房屋为夫妻共有财产为由，否认文化融资担保公司对房屋的抵押权。

本案中，最高人民法院维持了原审判决，认为周伟东以夫妻共有房产设定抵押的行为虽然无效，但是文化融资担保公司作为善意第三人取得了抵押权，并且程晓春未及时提出异议，故不应当受到影响。这一裁判体现了对善意取得制度的尊重和保护，也体现了对债权人合法权益的维护和平衡。

（二）房屋登记在夫妻一方名下，夫妻另一方同意处分。这种情形下，抵押有效。因为房屋登记在夫妻一方名下，并不影响该房屋为夫妻共同财产的事实。夫妻另一方同意处分，表明该处分行为符合《民法典》第一千零六十三条规定的平等处理权原则，也符合《民法典》第三百二十九条规定的共同共有人设定抵押应当征得其他共有人同意的要求。因此，该抵押对夫妻双方都发生效力。

例如，在（2019）最高法民申1180号案件中，李某与张某于2008年登记结婚。2011年3月，李某以个人名义购买了位于北京市朝阳区的一套房屋，并登记在其个人名下。2012年4月，李某与北京某投资公司签订《借款合同》，约定李某向该公司借款100万元，并以其名下位于朝阳区的房屋作为借款的担保物权设立抵押。合同签订后，双方就该房屋办理了抵押登记。

2013年5月，因李某未按约还款，北京某投资公司诉至法院，请求李某归还借款本息，并请求对李某所有的位于朝阳区的房屋实现抵押权。法院判决支持了北京某投资公司的该诉讼请求。李某之妻张某在上述判决生效后，以其为房屋共有人为由，向北京市第二中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求法院改判北京某投资公司仅对李某个人所有之份额享有抵押权。

北京市第二中级人民法院、北京市高级人民法院认为，在李某与北京某投资公司签订《借款合同》时，张某已经知晓并同意了李某以房屋设定抵押的行为，故判决驳回张某的诉讼请求。张某不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回其再审申请。

本案中，最高人民法院认为：首先，涉案抵押房屋购置于李某与张某婚姻关系存续期间，应属于夫妻共有财产，李某和张某共同对该抵押房屋享有所有权。共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。其次，张某在李某与北京某投资公司签订《借款合同》时，已经知晓并同意了李某以房屋设定抵押的行为，故该抵押对张某发生效力。因此，张某不能以房屋为夫妻共有财产为由，否认北京某投资公司对房屋的抵押权。

本案中，最高人民法院维持了原审判决，认为李某经张某同意以夫妻共有房产设定抵押的行为有效，并且北京某投资公司善意取得了涉案房屋的抵押权。这一裁判体现了对夫妻平等处理权原则的尊重和保障，也体现了对债权人合法权益的维护和平衡。

（三）房屋登记在夫妻一方名下，夫妻另一方不知情处分。这种情形下，抵押效力要根据债权人是否善意取得进行区分。如果债权人是善意取得者，即债权人在设立担保时不知道也不应当知道该财产为夫妻共同财产的，则该抵押对夫妻双方都发生效力；如果债权人是恶意取得者，即债权人在设立担保时知道或者应当知道该财产为夫妻共同财产的，则该抵押对夫妻另一方不发生效力。这是因为善意取得者应当受到法律的保护和鼓励，而恶意取得者应当受到法律的制裁和惩戒。判断债权人是否善意取得要根据具体情况进行分析，主要考虑以下因素：

（1）债权人与被执行人之间是否存在利益关系或者勾结关系；

（2）债权人在设立担保时是否尽到了必要的注意义务和审查义务；

（3）被执行人是否采取了转移、隐匿、伪造等手段误导债权人；

（4）其他能够反映债权人善意或恶意的证据。

例如，在（2019）最高法民申1128号案件中，王某与赵某于2009年登记结婚。2010年5月，王某以个人名义购买了位于北京市朝阳区的一套房屋，并登记在其个人名下。2011年12月，王某与北京某金融公司签订《借款合同》，约定王某向该公司借款100万元，并以其名下位于朝阳区的房屋作为借款的担保物权设立抵押。合同签订后，双方就该房屋办理了抵押登记。

2012年6月，因王某未按约还款，北京某金融公司诉至法院，请求王某归还借款本息，并请求对王某所有的位于朝阳区的房屋实现抵押权。法院判决支持了北京某金融公司的该诉讼请求。王某之妻赵某在上述判决生效后，以其为房屋共有人为由，向北京市第三中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求法院改判北京某金融公司仅对王某个人所有之份额享有抵押权。

北京市第三中级人民法院、北京市高级人民法院认为，在王某与北京某金融公司签订《借款合同》时，赵某并不知情，也未同意王某以房屋设定抵押的行为，故判决撤销原审判决，改判北京某金融公司仅对王某个人所有之份额享有抵押权。北京某金融公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定驳回其再审申请。

本案中，最高人民法院认为：首先，涉案抵押房屋购置于王某与赵某婚姻关系存续期间，应属于夫妻共有财产，王某和赵某共同对该抵押房屋享有所有权。共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。其次，赵某在王某与北京某金融公司签订《借款合同》时，并不知情，也未同意王某以房屋设定抵押的行为，故该抵押对赵某不发生效力。再次，北京某金融公司在设立担保时，并非善意取得者。因为该公司在签订《借款合同》时，已经知道或者应当知道该房屋为夫妻共同财产。因为该公司是专业从事金融业务的机构，在设立担保时应当尽到更高的注意义务和审查义务。而且，在办理房屋登记时，该公司也可以通过查询房屋登记簿等方式发现该房屋的共有情况。因此，该公司不能以善意取得为由主张对房屋的全部份额享有抵押权。

本案中，最高人民法院维持了原审判决，认为王某未经赵某同意以夫妻共有房产设定抵押的行为无效，并且北京某金融公司并非善意取得者。这一裁判体现了对夫妻共同财产制度的尊重和保障，也体现了对债权人注意义务和审查义务的强调和要求。

法条链接

《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编第一千零六十三条规定

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方处理夫妻共同所有的财产，应当征得另一方的同意，但日常生活必需品除外。

《中华人民共和国民法典》担保编第三百二十九条规定

共同共有人以其共有财产设定抵押，应当征得其他共有人的同意。未经其他共有人同意擅自设定抵押的，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定

一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>担保编若干问题的解释》第三十七条规定

当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。

结语

综上所述，在夫妻双方共有房产被其中一方拿去抵押的情况下，要根据不同的情形进行区分，并结合具体的事实和证据进行分析。一般而言，如果夫妻另一方同意处分，抵押有效；如果夫妻另一方不知情处分，要根据债权人是否善意取得进行区分；如果夫妻一方未经另一方同意处分，抵押无效，除非另一方知道或者应当知道而未提出异议。这样做既能维护夫妻共同财产的完整性和稳定性，也能保护债权人的合法权益和善意取得的利益，实现法律的公平、公正、公开。

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