收入不高还必须要在开封买套房，如何选择

今天回答的购房问题，主要是“没有多少积蓄的工薪阶层必须在开封买房，该买哪里”。

购房者具体提问为：

2021年必须在开封买套房，手里没啥钱，工薪阶层。有哪里性价比好的，另外不会有烂尾风险的，附带升值空间还行的，交房快点的。

具体来说：

其一、不会有烂尾风险的。

对于当下的开封市场来说，部分楼盘烂尾的风险正在加大。

一方面来看，无论东西南北，开封有不少购房者（或者亲戚朋友）都是烂尾楼的受害者。尤其是对于2021年来说，亦有两三个曾经的烂尾楼取得预售证要重新启动，主要分布在东区、市区等区域。对于这部分楼盘，即使是价格低于同区域的其它楼盘，亦建议购房者要等到工程真正意义上启动之后。

另一方面来看，就是开封市场在售的部分项目，也被部分人群传言为是烂尾盘或者具有烂尾盘倾向的楼盘。对于此，如果你是特别谨慎型（吃过烂尾楼的亏）的购房者，那么你可以等到楼盘施工到外立面阶段时再购买，且要是多楼栋。

如：一个小区计划盖个十几栋楼盘，真正意义上封顶动工的仅有3-4栋楼。对于这样的楼盘来说，即使它不会烂尾，但大概率会出现延期交付（或如期交付但基本无法实现入住）；

如：一个小区大部分工程在取得预售证之后，突然施工人数骤减，这个时候同样也要谨慎。尤其是对于2021年来说，银行收紧之后，对于融资和其它能力不强的房企来说，依靠销售续建的概率也正在变低；

如：对于部分极小的开发商，更要慎重。这样的开发商通常在偏僻的区域，拿地面积在三四十亩，一个小区十几栋楼，但首期开发的楼栋仅有两三栋。

除此之外，还建议购房者在未取得预售证之前，尽量少交钱（至少不要交付），交个2-3万的定金拿到楼盘团购的名额和优惠即可，剩余的部分能拖就拖。

综上所述，对于工薪阶层来说，在当下的开封买房，必要的时候亦可以考虑二手房，如集英街沿线供应的有大量二手房。

其二、性价比。

性价比主要体现在两个方面，一是品质大于价格，二是价格大于品质，不同的考量思维会有不同的结论。与当下的开封市场来说：

房企层面，具备性价比的是：晖达；

洋房产品层面，具备性价比的是：涧溪美景、晖达紫誉府；

区域层面：如汴西湖龙首区域、郑开大道南区域。对于购房者来说，2021年一开年，这两个区域出了两个热销的楼盘，一个是绿城春江明月，一个是永威梅隆樾。且从区域层面来说，绿城要好于永威。多说两句：永威梅隆樾的区域价值不在于复兴大道（一大街到三大街）打通，而在于复兴大道（金明大道到附一大街或者一大街）打通。而绿城春江明月则会在郑州K2和郑开城际相连之后价值得以迅猛提升，受益的楼盘主要分布在汴西站、马家河站等。

除此之外，还包括如蓝城诚园、奇瑞金域华府等价格偏低的楼盘。就当下来看，2021年的开封大概率会迎来3月的成交高峰。对于不少购房者来说，可能已经感受到了初八到十五这段开封市场前所未有的买房热情。尤其是在不少房企相继官宣3月涨价之后（不少购房者到售楼部也确实发现涨价了），这种恐慌性的购房热度使得不少购房者提前结束了观望期。

那我们进一步来看，当下的开封市场“卡”在了哪个环节？

对于6XXX元/㎡的西区（汴西湖区域+恒大）北区刚需高层来说，有了两县一区（祥符区、通许县、杞县）的客群支撑，其实并不难卖。对于1.3万/㎡以上的洋房产品来说，本来也就卖不动（所以属于长期“卡”着的状态）。

这也就是说，9XXX元/㎡的洋房产品和7XXX元/㎡的高层产品和5XXX元/㎡的西区核心区以外的高层产品是当下开封市场最受购房者观望的产品。我们进一步来看：

这一部分产品属于“高不成低不就”，这也就要求购房者手里必须得有点积蓄才能购买。但通常这样的客群在开封又不太缺房，所以即使错过了也不会觉得有什么。你可以想象一下：“哎呀，2万元钱，我在开封有了套房”和“反正也不缺房住，还要花那么多钱再去买个房”完全是不同的心态。

所以，我们可以发现，今年的购房者特别希望能给出来一个“2021年房价涨跌的预期”。

和往年不一样的是，今年在预测方面都显得特别保守。因为，一方面来说是市场实在压抑的太久了，也许到了再次翻转的节点。另一方面，调控政策又层出不穷且涉及到各个要害层面，制约了房价再次颠覆性上涨的可能性。这也使得下半年的市场（七八月和年底）到底会不会再次降价，显得多少有点无从判别。

其三、附带升值空间的。

这个问题，我们可以用排除法。

首先排除的即是汴西湖东岸（集英街-金明大道区域）。

对于买入二手房的购房者来说，一定是总价有限的刚需客群。即是你现在买入该区域6XXX元/㎡的高层产品，也无法和当年3XXX-4XXX元/㎡买入的抗衡。

其次排除的可能是运粮湖区域。

即使是恒大童世界开园以后，依靠旅游来带动房产翻倍的收益显然可能性较低，大概率可以参考旅游业对开封的带动。

再次是三大街区域。

三大街就是翻版的集英街，但在2023年三大街集中交付以后，在二手房领域内如集英街不具备价格优势，则显然无法和物业更好，户型更好，人车分流，房龄更新的三大街抗衡。

最后是具备区域发展不确定性的西湖龙首和郑开南区域。

对于2021年开封楼市来说，非西区的区域供地也在增加，项目也在增多，如曲江，大宏等在南区，东区都有新项目。对于这两大区域来说，区域的升值潜力可能需要更长的周期。举个简单的例子，当省里面的大方向是郑开同城，开封的市领导有什么理由不发展西区？好不容易费劲了力气把其它区域从非西区拉到了西区，再让这些人回去显然短期内不太可能。